贵临小课堂｜四级封城房东租房得知道的那些事！

自从8月17日午夜全国进入四级Lockdown，每天我们都在关注着新西兰全国上下疫情的变化。在四级lockdown期间，政府严令禁止外出进行非必要的活动和采购。但随着四级封锁令的延长，相信业主们也会面临越来越多非常棘手的问题，比如封城前已经签约租客需要如期搬家，或者租约到期需要搬出等等一系列的难题，那在四级lockdown期间到底怎么做才是最合适的呢？

我们整理了最近收到的关于在四级Lockdown期间管理租户最常见的几个问题并为大家做出解答：

• 问题：我在lockdown期间刚好有新的租约， 租客可以如约搬进来吗？如果不能的话，租客仍需要付房租吗？

回答：在四级Lockdown期间，每个人都被要求尽可能呆在他们目前的居住地，只有在特殊情况下才可以搬家（比如：遭受家庭暴力的情况下）。所以在这种情况下，房东和租客需要相     互沟通共同寻找解决方案，最好将租赁的开始日期推后，或者在租客未能入住期间不收取租金。房东要理解一件很重要的事——如果租客不能搬进您的物业，意味着他们也无法从别的物业搬出，因此他们仍需为租住其他物业支付租金。业主可以跟保险公司联络，看看在这种情况下是否可以赔付收入损失。

 

• 问题：lockdown期间如果有之前安排好的例行检查，该如何处理？

回答：在四级Lockdown期间屋主是不可以进行实地屋检的。当然，如果租客同意，房东可以选择进行线上虚拟检查（检查前需要有常规的通知期）。而如果房东选择虚拟检查，后面的实地屋检时间安排则会推后。房东也可以选择取消此次屋检，或者在降级以后重新安排屋检时间，这样则可以亲自进行检查。我们提醒您，最佳方案仍是先联系您的保险公司确认和了解具体的赔付要求。

 

• 问题：我之前安排了维护工在这段时间对物业进行维修，如果租客不在话，这类维修可以进行吗？如果物业空置，我可以自己进行维修维护吗？

回答：不可以。所有非必要的访问和维护都不可以进行。如果是对你的出租物业进行紧急维修，维修工仍可访问并工作。然而即便房屋空置，政府也不允许房东或维修工进行非紧急的访问和维修。

 

• 问题：我想为无法支付房租的租客提供暂时性降低房租、短期免租或者制定其他支付计划，如何在不违反法案的情况下做到最优方案？

回答：如果你正在考虑任意一种方案，我们有一篇针对性的文章可以帮助你找到最适合你的方式。链接：

 

• 问题：如果租户不能支付租金，我可以要求他们提供经济困难的证明吗？

回答：可以的，如果您的租客寻求租金减免，你可以要求他们提供证据来证实他们正在经历经济上的困难。但是最好是收集最低限度的必要信息来帮助你做决定，比如由租客的雇主出具的工时减少或者裁员的证明信。确保你所提的需求都不违反《隐私法》。如果你的租客受到了COVID-19 Lockdown的影响，WINZ(新西兰Work and Income)也许能够提供一些经济援助。

 

• 问题：如果租客拖欠房租，我还能发出14天内补交房租的通知吗？

回答：可以的，你仍然可以合法的发出14天通知要求其补交拖欠的租金。如果你的租客由于Covid-19而难以履行租金义务，你可以联系他们看看是否可以一起讨论解决方案。

 

• 问题：可以在Lockdown期间涨租金吗？

回答：政府在上次Lockdown期间通过的《COVID-19应对(紧急管理措施)修正案》中规定的相关要求已经不再适用。因此，如期的租金上涨是可以的。但是，建议根据租客的现状考虑是否可以推迟租金上调。

 

• 问题：我有租约在Lockdown期间到期，租客可以搬走吗？如果他们还想暂时住在这里，我需要签一份新的协议吗？

回答：很遗憾，根据要求，任何的搬进和搬出物业都属于非必需的行为，每个人都应该待在原有的住所直到Lockdown级别降至三级。《租客条例》第60条涵盖了租客在租约期满后继续租用物业的情况。租客需要继续负责维护物业和支付租金直到他们搬走。值得注意的是，在相同的条款下，如果房东允许租客在租赁期满后停留超过90天，租赁合约将自动变成无固定期限合约。为了避免这种情况，建议您申请一个占有令。为了避免这种情况，可以像租赁法庭申请在协定好的日期租客需要将房子的所有权归还给业主

 

• 问题：我还可以发出终止租约通知吗？

回答：当然可以，就目前来说并没有禁止终止租约的规定。然而您仍需注意，如果在lockdown期间结束租约，合约可以终止，但租客仍会因为无法搬出而继续居住在你的物业内。

 

• 问题：我还可以寻找新的租客和刊登招租广告吗？

回答：是的，Lockdown期间仍然可以刊登广告，但是不允许实地看房（包括私人邀约和开放日），但租客可以通过预先录制的视频和照片来了解房屋状况。如果你的出租物业和你的自住房在同一块土地上(比如granny flat)，而且现在是空置的，你可以尝试线上虚拟看房的形式。

 

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